התחדשות עירונית
התחדשות עירונית
בירושלים
ירושלים הבירה עוברת בשנים האחרונות תהליכים גדולים של צמיחה והתחדשות בתחום הבנייה, שכונות ישנות מפנות את מקומן לטובת מבני מגורים חדשים שמתנוססים בראש כל חוצות.
זה קורה בזכות פעולות מאומצות של יזמים וחברות נדל”ן כמו “חוצות ירושלים”, בשיתוף עם מחלקת תכנון ובנייה בעירייה שמניעים בשילוב ידיים את הגלגל.
התהליכים הללו מכונים “התחדשות עירונית”
מה כוללת התחדשות עירונית?
ישנם כמה סוגים של התחדשות עירונית, אך באופן כללי, מדובר ביזמות הפועלת להחליף בניינים ישנים ולא-בטיחותיים בחדשים, באמצעות חיזוקם ועיבויים או לחילופין הריסתם עד היסוד ובנייה מחדש של בניינים רבי-קומות תחתיהם, תוך הסתכלות רוחבית על צרכי השכונה ושיפור התשתיות שלה.
ישנם שני סוגים בולטים של פרוייקטים מהסוג הזה: תמ”א 38, ו-“פינוי-בינוי”.
פינוי - בינוי
בתהליך של פינוי בינוי, הבניין כולו מפונה ונהרס, הדיירים עוברים לגור בשכירות במשך זמן הבנייה על חשבון היזם, מתבצע פיתוח איזורי הכולל שדרוג תשתיות ובניית שטחי ציבור ונבנה במקום בניין רב קומות. במקרה הזה, יקבלו הדיירים דירת קבלן חדשה (על פי תחשיב של שטח דירתם הקודמת פלוס תוספת משמעותית) בתוספת מחסן וחנייה והטבות נוספות.
המעלה בפרוייקט של פינוי בינוי, הוא שמקבלים דירה חדשה ולא דירה ישנה עם תוספת בבניין מודרני ומרווח עם מעליות מהירות ולובאים מפוארים, חללים משותפים. וכמו כן שהשכונה כולה זוכה לשדרוג משמעותי ולתכנון מחודש שמקל על אורח החיים של תושביה.
למרות שבדרך כלל התהליך של ‘פינוי בינוי’, הוא תהליך ארוך יותר מאשר תמ”א, כאשר הוא מתנהל נכון, יש בו הרבה מאד מעלות ורווחים משניים, ביניהם העלאת ערך הדירה ושיפור חזותי של האזור כולו תוך התאמת התשתיות למספר התושבים.
עם זאת, חשוב מאד שליזם יהיה נסיון קודם בהנעת תהליכים מסוג זה, משום שפרוייקטים כאלה הם יותר מורכבים לביצוע ודורשים גב כלכלי חזק, הבנה מדוקדקת בכל חלקי התהליך והיכרות עם המחלקות העירוניות השונות שמעורבות בו.
בפרוייקטים של פינוי-בינוי לעיתים ממתינים הדיירים 6-8 שנים עד שהתכנית מבוצעת, אבל בסיום התהליך הם מקבלים דירת קבלן חדשה, מחסנים וחניות והטבות נוספות שעליהן סיכמו עם היזם.
לחברת חוצות ירושלים יש ניסיון עשיר בפרוייקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית והיא מלווה אלפי דיירים לדירותיהם החדשות מתוך אחריות, מקצועיות ואמינות מול כל דייר ודייר.
תמ"א 38
בתהליך של תמ”א, הבניין כולו עובר חיזוק ועיבוי של יסודותיו בתוספת ממ”דים
והרחבת שטח לכל הדירות בסדר גודל של 25 מ”ר והטבות נוספות ללא עלות לדיירים.
לאחר חיזוק היסודות, היזם בונה מספר דירות נוספות על הגג.
המעלה של תהליך תמ”א היא להישאר בדירה הקיימת ולקבל תוספת מכובדת לדירה
ללא צורך להתפנות ממנה.
המטרה העיקרית של תכניות התמ”א למיניהן, היא לחזק מבנים ישנים כדי שיוכלו לעמוד בפני רעידות אדמה. זכאים לתכניות הללו אך ורק תושבי בניינים שנבנו לפני 1980, אז נכנסו לתקפן התקנות הישראליות לבטיחות מבנים.
כדי לעודד את התהליכים הללו, העניקה המדינה תמריצים כלכליים עבור יזמים שייקחו על עצמם עבודות של תמ”א. עם זאת, מטבע הדברים, כל תהליך כזה צריך לעבור כמה משוכות בדרך כשהראשונה שבהם הוא ההסכם של היזם מול הדיירים, ההיתכנות של קידום תהליך כזה, מותנה בתיאום הציפיות בין שני הצדדים ובעיגונן בהסכם משפטי מחייב הכולל בתוכו ערבויות שונות שנותן היזם לדיירים.